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농지 전용이란? 2025년 기준 허가 조건, 절차, 주의사항 총정리
땅의 기술자
2025. 5. 4. 20:15
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“농지는 누구나 살 수 있다. 그런데 아무나 쓸 수는 없다.”
요즘 부동산 투자자들 사이에서 농지 투자가 재조명되고 있습니다.
하지만 막상 사놓고 아무 것도 할 수 없는 경우가 많습니다.
그 이유는 바로 ‘농지 전용 허가’를 받지 못했기 때문입니다.
이 글에서는 농지 전용의 개념부터 신청 조건, 절차, 비용, 주의사항까지 2025년 기준으로 자세히 정리해드립니다.
🌾 농지 전용이란?
‘농지 전용’이란 농지를 다른 용도로 바꾸는 행위를 말합니다.
예를 들어:
- 밭(전)을 창고 용지로 바꾸기
- 논(답)을 단독주택 대지로 전용
- 과수원을 태양광 설치용 부지로 변경
즉, 농지 → 비농업적 용도(건축·산업·상업 등) 으로 바꾸기 위해 반드시 **‘농지 전용 허가’**를 받아야 합니다.
✅ 농지 전용이 필요한 이유
- 농지는 원칙적으로 보전 대상
- 식량자급률, 환경 보존 목적
- 농지법 상 ‘경자유전’ 원칙
- 농지를 가진 자는 직접 농사 지어야 함
- 무단 전용 시 벌금 부과
- 위반 시 최대 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하 벌금
📌 농지 전용 허가 vs 협의 차이점
구분허가협의
| 대상 | 보전·절대 농지 | 계획관리 등 일반 농지 |
| 담당기관 | 시·군청(농지과) | 시·군청(농정과) 협의 후 국토부 |
| 심사 기준 | 까다롭고 제한 많음 | 비교적 완화 |
| 용도 제한 | 매우 엄격 | 제한은 있으나 일부 가능 |
🧾 농지 전용 신청 절차
- 토지이용계획 확인
→ 해당 토지가 농지인지, 용도지역 확인 - 지자체 농지과 상담
→ 위치, 지목, 접도 조건 등 사전 타당성 확인 - 허가 신청서 및 서류 제출
- 신청서
- 사업계획서
- 위치도 및 도면
- 인감증명서 등
- 현장 조사 및 내부 검토
- 허가 통지 및 통보 (최대 2개월 이내)
💰 비용 및 기간
항목내용
| 수수료 | 보통 1~3만 원 (지자체 차이) |
| 전용부담금 | 전용면적 × 단가 (㎡당 4~9만 원 수준) |
| 소요기간 | 평균 3~6주 (지역 따라 다름) |
✅ 단, 보전산지·절대농지 등은 전면 불허 가능
⚠️ 주의사항
- 건축 허가와 농지 전용은 별개입니다.
→ 전용 먼저, 이후 건축허가 신청 순서로 진행해야 합니다. - 전용 허가 없이 착공 시 불법건축물 처리
→ 과태료 + 원상복구 명령 가능성 - 타인 명의로 진행 시 위임장 필요
→ 등기명의자 기준으로만 허가 신청 가능 - 지목이 ‘전’, ‘답’인 경우 자동 농지 간주
→ 실질 용도 무관, 지목이 기준
📌 실전 예시
- “계획관리지역 내 전(밭)을 매입해 창고 짓고 싶어요”
→ 도로 접도 여부, 주변 개발 여부, 지자체 의지에 따라 가능 - “임야를 농지 전용 후 전으로 만들고 싶은데요?”
→ 산지 전용 → 농지 전용은 절차 매우 복잡. 전문가 상담 필수
✅ 마무리 요약
농지 전용은 ‘허가제’이자 ‘규제의 핵심’입니다.
단순히 농지라고 무턱대고 매입하면,
건물도 못 짓고, 팔지도 못하는 애물단지가 될 수 있습니다.
2025년 현재는 특히 농지 보호 정책이 강화되는 추세이므로,
토지 매입 전 반드시 농지 전용 가능 여부부터 확인해야 합니다.
모든 허가는 지자체 담당자와 사전 상담이 우선입니다.
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