부동산 거래를 준비하다 보면 종종 ‘무허가 건축물이 있는 토지’와 마주치는 경우가 있습니다. 가격이 시세보다 저렴하거나 입지가 좋아 보이지만, 무허가 건축물이라는 단어 하나 때문에 고민이 깊어지죠. 특히 이러한 매물은 외형상 문제가 없어 보여도 법적 리스크가 상당하므로 신중하게 접근해야 합니다.
무허가 건축물이란?
무허가 건축물이란 건축법에 따라 허가 또는 신고를 받지 않고 지은 건물을 말합니다. 주로 시골 농가 주택, 창고, 가건물 등에서 자주 발생하며, 일부는 불법 증축된 상태로 존재합니다. 이러한 건물은 지자체에서 '위법 건축물'로 분류될 수 있으며, 철거 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.
매매는 가능할까?
무허가 건축물이 있어도 토지 자체의 매매는 가능합니다. 그러나 문제는 건축물이 포함된 상태로 매매가 이루어질 경우 발생합니다. 등기부등본상에는 해당 건물이 등재되어 있지 않기 때문에 ‘건물 소유권’에 대한 법적 권리를 주장하기 어려우며, 향후 분쟁이나 민원 발생 가능성이 큽니다.
또한 금융기관에서 대출을 받기 어렵습니다. 무허가 건축물은 감정가 산정 시 인정되지 않기 때문에 담보가치가 낮게 책정되며, 최악의 경우 아예 대출이 거절될 수 있습니다.
양도세 및 취득세 등 세금 문제
세금 부과 기준은 '공식적으로 등록된 건물과 토지'를 기준으로 합니다. 무허가 건축물은 등기되지 않았기에 취득세는 토지에만 부과되지만, 실제로 건물이 존재한다면 추후 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어 매도인이 건물 가액을 포함해 계약했을 경우, 이와 관련된 세금 신고 누락이 발생할 수 있습니다.
건물 철거 명령 및 과태료
지자체가 무허가 건축물을 적발할 경우, 건축법 제79조에 따라 철거 명령이나 이행강제금 부과가 가능합니다. 특히 매수인이 이 사실을 모른 채 거래했다면, 향후 법적 책임까지 떠안을 수 있습니다. 따라서 거래 전 해당 건물의 건축허가 여부를 확인하고, 불법 여부가 의심된다면 지자체 건축과에 확인하는 것이 안전합니다.
실제 거래 시 유의할 점
- 건축물대장 및 토지대장 열람: 건축물대장에 등재되지 않은 건물은 무허가일 가능성이 높습니다. 건축물대장이 없거나 말소된 경우 반드시 주의가 필요합니다.
- 지자체 문의: 관할 시·군·구청 건축과에 문의해 해당 건물의 허가 여부 및 불법 여부를 확인하세요.
- 계약서 명시: 무허가 건축물임을 인지한 상태에서 거래하는 경우, 매매계약서에 관련 내용을 명확히 기재해 추후 분쟁을 예방해야 합니다.
- 가격 협상 및 리스크 반영: 무허가 건축물의 리스크를 반영해 적정한 가격인지, 위험 부담을 감수할 가치가 있는지 충분히 검토해야 합니다.
무허가 건축물의 양성화 가능성
일부 무허가 건축물은 조건을 충족할 경우 양성화(합법화)가 가능합니다. 정부에서 주기적으로 시행하는 ‘건축물 불법행위 자진신고 기간’을 활용하거나, 일정 요건을 갖춘 경우 건축법에 따른 사후허가 신청이 가능합니다. 그러나 비용이 발생하고, 모든 건축물이 양성화 대상이 되는 것은 아니므로 전문가 상담이 필수입니다.
전문가의 자문이 필요합니다.
무허가 건축물이 포함된 토지는 거래 가능하지만, 리스크가 많기 때문에 반드시 주의해야 합니다. 단지 가격이 싸다고 쉽게 결정하기보다는, 건축물의 합법성 여부를 꼼꼼히 확인하고, 해당 리스크를 감수할 수 있을지 냉정하게 판단해야 합니다. 특히 부동산 매수 초보자라면 전문가의 자문을 받아 결정하는 것이 가장 현명한 방법입니다.
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