토지 매매에서 가장 중요한 단계 중 하나가 바로 현장 실사(현장조사)입니다.
종이 위의 정보만 믿고 계약서를 쓰는 것은 마치 눈을 감고 주사위를 던지는 것과 다르지 않습니다. 특히 토지는 건물과 달리 그 특성이 직접 눈으로 확인하지 않으면 절대 파악할 수 없는 경우가 많습니다.
이번 글에서는 토지 실사를 처음 하시는 분들도 쉽게 이해하고 활용할 수 있도록, 현장 실사 시 반드시 확인해야 할 다섯 가지 핵심 사항을 소개합니다. 부동산 전문가들도 놓치기 쉬운 항목이 포함되어 있으니 꼼꼼히 읽어보시기 바랍니다.
1. 토지의 실제 위치와 경계 확인
현장에서 제일 먼저 해야 할 일은 지도와 등기상 주소가 가리키는 곳이 실제로 맞는지 확인하는 것입니다. 간혹 주소는 맞는데, 실제 위치는 도로 뒤편이나 산비탈에 있는 경우도 많습니다.
- 지적도와 현황이 일치하는지 확인
현장에서 지적도(지적편집도 또는 임야도)를 기준으로 경계를 확인하세요.
특히, 지적경계와 실제 울타리, 담장이 다를 수 있으니 정확한 위치 파악이 필요합니다. - 경계 측량 여부 확인 이미 측량이 되어있는 토지인지, 경계가 불명확한 미측량지인지도 체크해야 합니다. 경계 다툼은 훗날 큰 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
2. 접근도로 유무 및 도로 폭 확인
좋은 토지는 반드시 도로에 접해 있어야 합니다. 도로와 접하지 않은 토지는 ‘맹지’로 분류되어 개발이나 건축이 제한적일 수 있습니다.
- 진입로가 사도로 되어 있는지, 공도인지 확인
공적인 도로라면 문제없지만, 사유지일 경우 출입에 제약이 생기고, 통행료 문제로 분쟁이 생길 수 있습니다. - 도로 폭이 4m 이상인자건축법상 4m 이상의 도로에 접해야 건축이 가능하므로, 건축 목적이라면 반드시 확인해야 할 사항입니다.
3. 현장 주변의 지형과 토질
사진이나 위성지도만으로는 지형의 높낮이나 토양 상태를 제대로 알 수 없습니다.
- 배수 상태 확인
비가 온 다음날 방문하면 배수 상태를 확인하기 좋습니다. 물이 잘 빠지지 않고 고이는 토지는 향후 문제 발생 가능성이 큽니다. - 지반의 단단함 체크
지반이 너무 약하거나 흙이 무른 경우 기초공사에 더 많은 비용이 발생할 수 있습니다. 토목공사 경험이 없다면 전문가와 동행하는 것도 좋습니다. - 경사 여부와 옹벽 존재 여부
경사진 땅은 평지보다 공사비가 크게 증가하며, 주변 옹벽이 불안정할 경우 붕괴 위험도 고려해야 합니다.
4. 현장 주변 환경 및 인접 토지 확인
토지는 혼자 존재하지 않습니다. 주변 환경에 따라 활용 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
- 주변 토지 용도와 개발 가능성
인접한 토지가 공장 부지인지, 농지인지, 주택지인지 파악하세요. 특히 악취나 소음 유발 시설이 있는지도 확인이 필요합니다. - 전봇대, 가스배관, 통신설비 등 유무
전기, 통신, 수도, 가스 등의 인프라가 갖춰져 있는지도 현장에서만 확인 가능합니다.
인프라가 없다면 추가 비용 부담을 예상해야 합니다. - 야생 동물이나 벌레 유입 여부
산과 가까운 지역은 멧돼지나 뱀 등 야생동물 출몰이 잦은 편입니다. 실제 주민과 대화해 보면 생생한 정보를 얻을 수 있습니다.
5. 토지의 실제 이용 현황과 불법 점유 확인
서류상으로는 ‘공터’라고 되어 있어도, 막상 현장에 가보면 다른 사람이 점유하고 있는 경우가 있습니다.
- 임차인 유무 확인
농지를 임대해 사용 중인 경우, 해당 임차인의 권리관계(임차 기간, 임대차 계약서 유무 등)를 정확히 파악해야 합니다. - 불법 건축물 또는 컨테이너 설치 여부
무허가 건축물이 있을 경우 철거 대상이거나 과태료 부과 가능성이 있습니다. - 토지 위 점유물이나 방치물쓰레기, 고물, 폐기물 등이 쌓여 있는 토지는 치우는 데 시간과 비용이 들 수 있으며, 소송 위험도 존재합니다.
전문가의 조언을 들어야합니다.
토지 실사는 단순히 현장 ‘구경’이 아닙니다.
서류상의 정보와 실제 땅의 모습이 얼마나 일치하는지를 확인하고, 문제 발생 가능성을 사전에 파악하는 과정입니다.
초보자일수록 현장을 둘러볼 때 ‘여기는 좋아 보여요’라는 인상만으로 판단하는 경우가 많은데, 이는 매우 위험한 접근입니다.
가능하다면 공인중개사 또는 부동산 전문가, 토목 기사 등과 동행하여 보다 객관적으로 실사를 진행하는 것을 권장드립니다.
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