하천 인접 토지 개발 시 허가 조건 총정리

하천 근처의 토지는 일반 토지보다 경관이 좋고, 주변 인프라 개발 여지가 많아 주택, 카페, 창고 등 다양한 목적의 개발지로 주목받고 있습니다.
하지만 동시에 가장 많은 개발 제한이 걸려 있는 지역 중 하나이기도 합니다.
단순한 건축은 물론, 지형 변경, 농지 전용, 배수시설 설치 등 모든 행위가 법적 규제를 받기 때문에
하천 인접 토지의 개발을 계획 중이라면, 사전에 관련 법령과 허가 기준을 반드시 숙지해야 합니다.

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1. 하천 인접 토지의 구분

하천 인접 토지는 위치에 따라 법적 구역이 다릅니다.

구분설명관리 법령

하천부지	하천법상 국가·지자체 소유 토지	하천법
하천구역	하천 양안 10~50m 내 지정 구역	하천법
하천보호구역	수질, 치수 목적의 별도 지정	환경부고시, 지방조례
일반 인접지	하천에서 떨어진 민간 소유지	국토계획법 등

 

  이 중 하천구역과 보호구역 내 개발행위는 원칙적으로 제한됩니다.

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2. 개발 가능 여부 판단 기준

  ① 하천구역 내 포함 여부 확인

• 하천정보통합관리시스템 또는 지자체에 문의
• ‘하천구역 지정 고시문’ 확인 가능

하천구역 내 포함될 경우 건축, 성토, 절토, 포장 등 일체 금지
단, 예외적 허가는 하천점용허가로 진행

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  ② 국토계획법상 개발행위허가 여부

• 하천과 일정 거리 이격된 일반 토지라면 개발행위허가 대상
• 도시지역 or 계획관리지역 내라면 일부 허가 가능
• 농지·임야는 추가로 농지전용허가 또는 산지전용허가 필요

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  ③ 환경 영향 평가 여부

• 하천 보호구역은 환경부 고시 기준에 따라 건축행위 제한
• 수질오염 우려가 있는 업종(세차장, 공장 등)은 불허 가능성 높음

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3. 하천 인접 개발 시 요구되는 공통 허가서류

서류필요 여부발급 기관

하천점용허가신청서	하천구역 포함 시 필수	관할 시·군 하천관리과
개발행위허가 신청서	일정 면적 이상 개발 시	지자체 도시과
농지전용허가서	농지일 경우	농업기술센터 또는 구청
배수계획서	빗물처리 필수	토목설계사무소 의뢰
소규모 환경영향검토서	보호구역 내 개발 시	환경영향평가업체 의뢰

 

4. 건축 가능 여부 판단 팁

• 하천으로부터 30m 이상 이격된 계획관리지역이라면 비교적 허가 용이
• 하천부지와 도로 사이 완충구간 존재 여부가 중요
• 현장답사 시 토지경계표시, 하천 고시 경계 확인 필수

5. 실전 사례 요약

예시 1) 하천 옆 임야에 전원주택 건축하려는 A 씨

• 계획관리지역 + 하천에서 50m 이격
  → 개발행위허가 + 산지전용허가로 건축 가능

예시 2) 하천구역 내 창고 지으려는 B 씨

• 하천 점용허가 대상 + 불허 가능성 높음
  → 포기하거나 거리 이격 후 대안 검토

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하천 인접 토지는 잘만 활용하면 가치 상승 여력이 크지만, 개발 허가의 벽이 가장 높은 지역이기도 합니다.
단순히 뷰가 좋다고 해서 바로 계약을 진행하기보다는,
반드시 하천구역 포함 여부, 점용 허가 가능성, 용도지역, 지목, 도로 접면 여부 등 복합 검토를 거쳐야 합니다.

사전조사 없이 접근하면, 허가 불가 통보 또는 장기 행정 절차로 인해 낭비되는 시간과 비용이 클 수 있습니다.
철저한 조사와 전문가 상담을 통해 안전하고 전략적인 개발을 진행하시기 바랍니다.