공인중개사 없이 토지 직거래할 때 꼭 확인해야 할 5가지 주의사항

최근 들어 공인중개사 없이 토지 거래를 직접 진행하려는 분들이 늘고 있습니다. 거래 수수료를 줄이기 위해서거나, 가족 간 또는 지인 간 거래이기 때문에 굳이 중개인을 끼지 않아도 된다고 생각하는 경우가 많습니다.

하지만 토지 거래는 주택이나 차량 거래보다 훨씬 복잡하고, 서류나 절차도 까다롭습니다. 작은 실수가 수천만 원의 손해로 이어질 수 있는 만큼, 공인중개사 없이 토지를 직접 거래할 경우 반드시 알아야 할 핵심 주의사항을 꼭 숙지해야 합니다.

공인중개사 없이 토지 직거래

이 글에서는 실제 거래 현장에서 자주 발생하는 사례를 중심으로 토지 직거래 시 주의할 점 5가지를 정리했습니다.

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1. 토지의 지목·용도지역·이용제한 확인

토지는 지목과 용도지역에 따라 활용 가능성이 완전히 달라집니다. 예를 들어 지목이 ‘전’(밭)이라 해도 보전관리지역이라면 건축은 사실상 불가능합니다.

직거래 시에는 반드시 매매 전에 토지이용계획확인서, 도시계획 확인원, 공시지가 및 지가정보 등을 열람해 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 지목: 대지, 전, 답, 임야 등
• 용도지역: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등
• 행위 제한 여부: 건축 가능 여부, 농지취득자격증명 필요 여부 등

이 내용은 계약서에 직접 명시해 두는 것이 좋습니다. 나중에 건축 불가 등의 이유로 계약을 무르기엔 늦습니다.

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2. 실측면적과 경계는 직접 확인하기

토지는 종종 지적도상의 면적과 실제 경계가 다를 수 있습니다. 특히 오래된 토지이거나 산간 지역의 경우 실제 측량을 하지 않으면 경계분쟁이 생기기 쉽습니다.

따라서 거래 전에 반드시 지적도, 측량도 등을 확인하고, 현장에서 직접 경계를 확인하거나, 가능하다면 공인측량업체에 측량을 의뢰하는 것이 안전합니다.

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3. 권리관계 및 등기사항 확인은 필수

공인중개사가 없다면 권리관계 확인도 스스로 해야 합니다. 등기부등본을 열람해 아래와 같은 내용을 반드시 확인하세요.

• 소유자 명의가 일치하는가?
• 근저당, 가압류, 지상권 등의 권리가 설정되어 있는가?
• 지분 등기 상태인가? (공동소유일 경우 주의)

특히 근저당이 있는 토지를 그대로 매수할 경우, 매수인이 채무를 떠안게 되는 위험도 있으니 주의가 필요합니다.

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4. 계약서 작성 시 특약사항을 명확히 기록

직거래 시 가장 많이 발생하는 분쟁은 ‘말로만 한 약속’ 때문입니다. 계약서에는 반드시 다음과 같은 특약사항을 명시해야 합니다.

• 매도인은 해당 토지의 행위 제한 사항이 없음을 확인함
• 진입도로가 확보되어 있음
• 계약금, 중도금, 잔금 조건 및 등기이전 시점
• 경계 측량 결과에 이의가 없음을 확인

계약서만 잘 써도 절반 이상의 분쟁은 사전에 막을 수 있습니다. 필요하다면 법무사나 변호사의 자문을 받는 것도 좋은 방법입니다.

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5. 잔금일과 등기이전일 일치시키기

토지 직거래 시 가장 중요한 순간은 ‘잔금 지급’과 ‘소유권 이전’입니다. 잔금을 지급했는데 등기가 지연되거나, 서류가 준비되지 않아 이전이 안 되는 사례가 종종 발생합니다.

따라서 계약서에는 반드시 “잔금일에 소유권 이전등기를 완료하며, 관련 서류 일체를 매도인이 책임지고 준비한다”는 문구를 넣어야 합니다.

법무사를 통해 안전계약(에스크로 방식)으로 진행하면 더 안전합니다.

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마무리하며

공인중개사 없이 토지를 거래한다는 것은, 그만큼 스스로 모든 위험을 감수해야 한다는 의미입니다. 거래금액이 크고, 규제도 복잡한 토지 특성상 준비 없이 직거래에 나서는 것은 매우 위험합니다.

꼼꼼한 서류 확인과 계약서 작성, 권리관계 검토까지 모두 직접 챙겨야 하며, 조금이라도 불확실한 점이 있다면 공인중개사, 전문가의 도움을 받는 것이 현명한 선택입니다.

토지 직거래는 정보와 경험이 충분할 때만 가능한 전략입니다.