토지를 매입하거나 개발할 때, 많은 사람들이 간과하는 것이 바로 ‘군사 시설 보호구역’ 여부입니다.
지도상에는 아무 표시가 없어도, 해당 지역이 국방부 고시에 의해 보호구역으로 지정되어 있다면, 거래, 개발, 건축이 제한될 수 있습니다.
특히 수도권 외곽, 강원·경기 북부, 해안 지역의 토지는 이러한 제한이 빈번히 적용되므로, 실투자 또는 실거주 목적의 토지 매입 전 반드시 확인이 필요합니다.
이번 글에서는 군사시설 보호구역의 개념, 거래 제한 내용, 확인 방법과 대응 전략을 상세히 설명드립니다.
1. 군사 시설 보호구역이란?
「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따라 국가 안보상 중요 시설(부대, 무기고, 작전시설 등)이 위치한 지역은 군사보호구역으로 지정됩니다.
이는 군사 시설의 안전과 군 작전 수행을 보호하기 위한 목적이며, 토지 이용과 소유자 권리를 제한할 수 있습니다.
2. 보호구역의 유형
| 통제보호구역 | 군사시설 인접지역, 보안 중요 | 개발행위 전면 금지, 출입 통제 |
| 제한보호구역 | 일정 거리 내 외곽지역 | 건축물 고도 제한, 용도 변경 불가 |
| 비행안전구역 | 공군기지 인근 공역 | 고층 건축 제한, 조명·전파 사용 제한 |
💡 일부 지역은 겸용 지정되기도 하며, 군과 협의 없는 개발은 불법행위로 간주될 수 있습니다.
3. 토지 거래 제한 사항
1. 사전 신고 및 승인 필요
군사시설 보호구역 내 토지를 거래하려면 관할 군부대 또는 국방부의 승인을 요하는 경우가 있습니다.
- 외국인·법인일 경우 더욱 엄격
- 거래 후 등기 이전까지 보류될 수 있음
2. 건축 허가 제한
- 고도 제한 (예: 8m 이하로 제한)
- 건축불가 지대 지정 (통제구역)
- 폐기물, 위험물, 전파시설 등 금지 업종
3. 형질 변경 및 도로 개설 제한
- 성토, 절토, 포장, 도로 신설 불허
- 일정 거리 이내는 도로조차 개설 불가
4. 확인 방법
- 토지이용계획확인서 확인
→ ‘기타 법령에 의한 지역·지구’ 항목에 군사보호구역 여부 명시
- 국방부 홈페이지 또는 부동산정보포털(GIS)
→ 보호구역 위치, 고도제한 정보 열람 가능
- 관할 시청 도시과 + 군부대 협의
→ 실제 개발 가능 여부 및 협의 대상 여부 파악
5. 보상 및 해제 요청은 가능한가?
다음 조건 충족 시 부분 해제 또는 협의 가능성 존재:
- 보호구역 지정 후 10년 이상 경과
- 실제 군사시설과의 거리 또는 효용성이 낮은 경우
- 인근 지역이 이미 개발되었거나 인구밀집 지역인 경우
단, 보호구역 해제는 국방부와 협의 후 대통령령 또는 고시로만 가능하며, 개인이 단독으로 신청해도 바로 해제되는 것은 아님
군사 시설 보호구역에 포함된 토지는 외견상 아무런 표시가 없기 때문에 실수하기 쉬운 부동산 함정 중 하나입니다.
특히 개발이나 건축 목적이라면 단 한 줄의 고도제한, 통제구역 고시만으로도 전체 계획이 무산될 수 있습니다.
계약 전 반드시 토지이용계획확인서 및 군사시설 여부를 이중 체크하고,
경우에 따라 군부대 협의서 확보나 지역 개발 계획 정보 확인도 함께 진행해야 합니다.
토지는 움직이지 않지만, 제약은 언제든 가해질 수 있습니다.
확인, 확인, 또 확인만이 안전한 투자로 가는 길입니다.
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