분묘 기장권이 있는 토지 매매 시 유의사항

토지 매매를 진행하다 보면 “분묘(무덤)가 있다는 이유로 계약이 지연되거나 파기되는 사례”를 종종 볼 수 있습니다.
특히 ‘분묘 기지권’이라는 생소한 권리 문제는, 매수자 입장에서 제대로 이해하지 않으면 큰 법적 분쟁과 손해를 초래할 수 있습니다.

이 글에서는 분묘 기지권이 있는 토지를 매입할 때 반드시 확인해야 할 핵심 유의사항을 법적, 실무적 관점에서 정리해 드립니다.

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1. 분묘 기지권이란?

분묘 기지권이란, 타인의 토지 위에 분묘(무덤)를 설치하고 지속적으로 존속할 수 있는 권리를 말합니다.
이는 「민법」 제187조에 따라 지상물의 소유를 위한 토지 사용권의 일종으로 간주됩니다.

쉽게 말해, 땅 주인이 바뀌더라도 그 위에 분묘가 존재하고 일정 요건을 갖추었다면, 묘지를 마음대로 철거하거나 이전을 요구할 수 없다는 것입니다.

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2. 분묘 기지권이 성립되는 요건

1. 타인의 토지 위에 분묘가 존재해야 함
2. 묘지 소유자의 동의 없이 설치되었을 경우
3. 장기간(통상 20년 이상) 평온·공연하게 유지된 경우
4. 묘지 소유자가 실제로 분묘를 관리해 왔을 경우

  위 요건을 충족하면 등기 없이도 ‘분묘 기지권’이 자동 성립될 수 있습니다.

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3. 토지 매매 시 발생할 수 있는 문제점

• 매수 후 분묘 철거 불가 → 개발 제한
• 분묘 소유자의 동의 없이는 건축 허가 불가
• 분묘 이전에는 비용과 시간이 소요되고, 분쟁 발생 가능성 큼
• 불법묘라도 장기 경과 시 기지권 인정될 수 있음

특히 토지 위 분묘가 1기라도 있다면 실사용 면적이 줄어들고, 농지·건축허가도 제한될 수 있어 신중한 검토가 필요합니다.

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4. 매수 전 확인해야 할 사항

항목확인 방법

분묘 유무	현장 실사, 드론 촬영, 인근 주민 탐문
분묘 수	지적도, 항공사진, 감정평가서 등
기지권 존재 여부	묘지 위치 및 사용 기간 확인
분묘 소유자 정보	주민센터 또는 지자체 통해 추정 가능
분묘 이장 가능 여부	협의 대상자 수, 제사 문제 등 검토

 

 토지이용계획확인서만으로는 분묘 유무 확인이 불가능하므로, 반드시 실사 병행 필요

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5. 실전 대처 전략

  ① 계약서에 특약 조건 삽입

• “분묘 존재 확인 시 계약 해제 가능”
• “분묘 이전을 매도인의 책임 하에 완료” 등

  ② 감정가 재조정 요구

• 분묘 면적 제외한 실제 사용 가능 면적 기준으로 감정 재산정
• 이장 비용, 개발 지연 등을 고려한 가격 인하 요청

  ③ 분묘 이전 절차 착수

• 「장사등에관한법률」에 따른 이장 신고
• 공고 및 유족 동의 후 공설묘지 또는 봉안당으로 이전 가능

  ④ 법적 조치 병행

• 불법 점유 분묘는 법원에 ‘분묘 개장 허가 청구’ 가능
• 단, 절차와 기간이 길며 인도 소송 등 병행 가능성 있음

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분묘 기지권이 있는 토지는 외견상 큰 문제가 없어 보일 수 있지만,
실제 매입 후 활용 시 ‘토지의 가치를 반 이상 떨어뜨리는 변수’로 작용할 수 있습니다.

따라서 매매 전 반드시 실사, 법률 검토, 특약 설정을 통해 문제 발생 가능성을 사전에 차단해야 하며,
이미 계약이 진행 중이라면 분묘 기지권이 있는 부분에 대한 대응 전략을 분명히 정리하는 것이 중요합니다.

‘보이지 않는 분쟁의 씨앗’인 분묘 기지권, 지금부터 꼼꼼히 준비하세요.