부동산 계약 전 등기부등본 확인 방법

부동산 계약, 등기부등본 확인은 필수입니다. 표제부, 갑구, 을구에서 무엇을 봐야 할까요? 전세 사기 피하고 내 보증금을 지키는 등기부등본 확인법 3단계를 지금 바로 확인하세요.

부동산 전세나 월세, 혹은 매매 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 확인해야 할 서류가 바로 '등기부등본'입니다. 등기부등본은 해당 부동산의 '신분증'과도 같아서, 누가 소유하고 있고 빚은 얼마나 있는지 등 모든 권리 관계가 투명하게 기록되어 있습니다.

최근 전세 사기 문제로 보증금을 지키는 것에 대한 중요성이 그 어느 때보다 커졌습니다. 법률 용어가 많아 어렵게 느껴질 수 있지만, 내 소중한 자산을 지키기 위해 최소한의 확인은 필수입니다. 복잡해 보이는 등기부등본, 딱 3가지만 확인하는 방법을 알기 쉽게 정리해 드립니다.

첫째 표제부에서 정확한 주소 확인

등기부등본을 발급받으면 가장 먼저 '표제부'가 나옵니다. 표제부는 말 그대로 이 부동산의 기본적인 현황을 보여주는 '표지'입니다.

여기서 가장 중요하게 확인할 것은 '소재지번 및 건물내역'입니다. 내가 계약하려는 집의 주소가 등기부등본 상의 주소와 일치하는지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. 아파트나 빌라(집합건물)의 경우, 동과 호수가 정확히 맞는지 반드시 확인해야 합니다. 간혹 주소를 착각해 엉뚱한 집의 등기부등본을 확인하는 실수를 방지할 수 있습니다.

둘째 갑구에서 실제 소유주 확인

'갑구'는 '소유권에 관한 사항'을 다룹니다. 즉, 이 부동산의 현재 주인이 누구인지를 명확하게 보여줍니다.

갑구의 '현재 소유 현황' 란에 기재된 소유자의 이름과 인적 사항이 실제 계약을 진행하는 임대인(집주인)과 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 계약자가 소유자의 배우자나 가족이라고 주장한다면, 반드시 소유자 본인의 위임장과 인감증명서를 요구해야 합니다.

또한, 갑구에 '가압류', '압류', '가처분', '경매' 등의 단어가 보인다면 매우 위험한 신호입니다. 이는 소유권에 법적인 분쟁이 걸려있다는 뜻이므로, 이런 부동산은 계약을 피하는 것이 상책입니다.

셋째 을구에서 부채 상태 확인

'을구'는 '소유권 이외의 권리에 관한 사항'을 보여주며, 대부분 집주인이 이 집을 담보로 은행에서 얼마나 돈을 빌렸는지를 나타냅니다.

여기서 핵심은 '근저당권'입니다. 근저당권이 설정되어 있다면, '채권최고액'이라는 항목에 금액이 적혀있을 것입니다. 이는 집주인이 은행에 갚아야 할 최대 빚의 한도입니다.

가장 안전한 계산법은 (은행 빚 = 채권최고액) + (나의 전세 보증금)의 합계가 부동산의 현재 시세의 70%를 넘지 않는 것입니다. 만약 이 합계가 시세와 비슷하거나 높다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받지 못할 위험(일명 깡통전세)이 매우 큽니다.

만약 을구에 아무런 내용이 기재되어 있지 않다면, 은행 빚이 없는 깨끗한 부동산이라는 뜻이므로 가장 좋습니다.

부동산 계약은 큰돈이 오가는 중요한 거래입니다. 등기부등본 확인은 어렵고 복잡한 절차가 아니라, 내 보증금을 지키는 최소한의 안전장치입니다. 특히 계약 당일 잔금을 치르기 직전에도 등기부등본을 다시 한번 발급받아 그사이에 변동 사항이 생기지 않았는지 확인하는 습관을 들이는 것이 현명합니다.