상속받은 토지 매도 시 유의사항 3가지

부모님께 상속받은 토지, 어떻게 팔아야 할까요? 공동 상속인 문제부터 양도소득세 폭탄 피하는 법까지. 매도 전 반드시 확인해야 할 3가지 유의사항을 지금 바로 확인하세요.

부모님이나 가족으로부터 토지를 상속받는 것은 감사한 일이지만, 막상 이 토지를 매도하려고 할 때는 생각보다 복잡한 문제들에 부딪히게 됩니다. 일반적인 부동산 매매와 달리, 상속받은 토지는 소유권 관계나 세금 문제에서 특별히 고려해야 할 점들이 많습니다.

자칫 잘못하면 가족 간의 분쟁이 생기거나, 생각지도 못한 '세금 폭탄'을 맞을 수도 있습니다. 상속받은 토지를 현명하게 매도하기 위해 반드시 확인해야 할 유의사항 3가지를 정리해 드립니다.

첫째 공동 상속인 전원 합의

상속은 한 사람이 단독으로 받는 경우보다 여러 형제자매가 함께 받는 '공동 상속'인 경우가 많습니다. 이 경우 토지는 공동 상속인 전원의 '공유' 재산이 됩니다.

법적으로 공유물을 처분(매도)하기 위해서는 공유자 전원의 동의가 100% 필요합니다. 단 한 명이라도 매도에 반대한다면, 해당 토지는 팔 수 없습니다. 따라서 매물로 내놓기 전에, 모든 상속인의 상속 등기가 완료되었는지, 그리고 매도 가격과 시기 등에 대해 전원이 합의했는지부터 명확히 해야 합니다.

둘째 양도소득세 취득가액 확인

상속 토지 매도 시 가장 중요한 핵심은 '양도소득세'입니다. 양도소득세는 (매도 가격 - 취득 가격)에 대해 부과됩니다. 여기서 상속받은 토지의 '취득 가격'은 0원이 아니라, 상속받을 당시(피상속인 사망일)의 평가액입니다.

많은 분이 상속세를 아끼기 위해 이 평가액을 '공시지가' 등 낮은 금액으로 신고합니다. 하지만 이 낮은 금액이 매도 시에는 '취득 가격'이 되어, 예를 들어 1억에 상속 신고한 땅을 5억에 팔면 차액 4억에 대한 세금이 부과됩니다. 만약 상속 당시 '감정평가'를 받아 3억으로 신고했다면, 양도 차익은 2억으로 줄어듭니다. 상속세 신고 기한(6개월) 내에 매도 계획이 있다면 감정평가를 받아 취득가액을 높이는 것이 절세에 훨씬 유리합니다.

셋째 매도 시점과 토지 용도

세법은 단기 투기를 막기 위해 짧은 기간 보유한 부동산을 매도할 때 높은 세율을 적용합니다. 상속 토지의 보유 기간은 '상속 개시일(피상속인 사망일)'부터 계산됩니다.

만약 상속받은 지 1년 또는 2년 이내에 토지를 매도하면 매우 높은 단기 양도 세율을 적용받을 수 있으므로, 매도 시점을 조절하는 것이 좋습니다. 또한, 상속받은 토지가 '농지(전, 답)'인 경우, 매수자가 '농지취득자격증명원'을 발급받아야 하는 등 일반 토지보다 매수자 찾기가 까다로울 수 있다는 점도 미리 인지해야 합니다.

상속받은 토지 매도는 법률과 세금이 얽힌 복잡한 과정입니다. 공동 상속인 간의 원만한 합의가 첫 번째이고, 양도소득세를 최소화하는 전략이 두 번째입니다. 반드시 매도 계약 전에 전문 세무사와 상담하여 예상 세액을 확인하고 최적의 매도 시점을 결정하시길 바랍니다.