토지 계약 시 '선순위 근저당권' 확인법 – 낭패 보지 않으려면 꼭 확인하세요

토지 거래를 진행할 때, 표면적으로만 보고 판단하면 큰 실수를 할 수 있습니다.
겉보기에는 아무 문제가 없어 보이는데, 계약 후에야 근저당권이나 담보 설정이 있다는 사실을 알게 된다면?
이미 계약을 진행한 이상 돌이키기 어렵고, 경우에 따라서는 수천만 원에서 수억 원의 손해를 볼 수도 있습니다.

선순위 근저당권

특히 주의해야 할 것이 ‘선순위 근저당권’입니다.
이 개념을 모르면 ‘문제없는 땅’이라고 믿고 계약했다가, 나중에 은행이나 채권자가 그 땅을 경매에 넘겨버리는 사태가 벌어질 수도 있습니다.

이 글에서는 부동산 실무에서 자주 발생하는 실수와 함께, 선순위 근저당권이 무엇인지, 확인하는 방법은 무엇인지, 그리고 계약 전 안전하게 대처하는 요령을 정리해 드리겠습니다.

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1. 근저당권이란 무엇인가요?

근저당권은 쉽게 말해 ‘담보권’입니다.
은행이나 금융기관이 대출을 해줄 때, 빌려준 돈을 회수하지 못하는 상황에 대비해 부동산에 미리 설정해 두는 권리입니다.

근저당이 설정된 부동산은 소유자가 마음대로 팔거나 이전할 수는 있지만, 채권자가 원하면 경매로 처분해 채무를 회수할 수 있는 법적 권리가 생깁니다.
이 때문에 근저당이 잡혀 있는 땅은 채무 문제가 해결되지 않는 한 안전한 거래가 어려운 부동산입니다.

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2. '선순위' 근저당권이 특히 위험한 이유

근저당권도 여러 건이 동시에 설정될 수 있습니다.
이때 중요한 건 ‘순위’입니다.

예를 들어, A은행이 1순위로 근저당권을 설정하고, 이후에 B은행이 2순위로 근저당권을 설정했다면
경매 시 먼저 돈을 가져가는 건 A은행입니다.
B은행은 A은행이 전액을 회수하고 남는 금액이 있어야 받을 수 있습니다.

따라서 토지 계약을 하려고 할 때, 근저당권이 있다는 사실보다 더 중요한 건 ‘선순위가 누구냐’는 점입니다.
선순위자가 다른 사람일 경우, 그 사람이 돈을 갚지 못하면 해당 토지는 경매로 넘어가게 되고, 후순위자나 신규 매수자는 피해를 입게 됩니다.

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3. 등기부등본으로 확인하는 방법

그렇다면 선순위 근저당권은 어떻게 확인할 수 있을까요?

바로 등기부등본 확인입니다.
이건 토지 계약 시 반드시 확인해야 하는 핵심 서류이며, 누구나 열람 가능합니다.

확인 방법:

1. 정부 24 또는 대법원 인터넷등기소 접속
2. 토지 또는 건물 주소 입력 후 열람
3. ‘갑구’와 ‘을구’ 확인
   • 갑구는 소유권과 관련된 내용
   • 을구는 담보(근저당권 포함) 관련 정보

을구에 근저당권이 있는 경우:

• 설정 날짜(빠를수록 선순위)
• 채권최고액
• 채권자(은행 또는 개인 등)

가장 먼저 설정된 날짜의 근저당이 선순위입니다.
해당 채무가 해결되지 않았다면 매매계약은 보류하거나 위험 부담을 줄이는 조건이 필요합니다.

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4. 안전하게 계약하려면?

만약 마음에 드는 토지를 찾았는데, 근저당권이 있다면 어떻게 해야 할까요?

① 말소 조건부 계약
근저당권 말소를 조건으로 계약서를 작성하고, 잔금 지급 시까지 말소가 완료되어야 함을 명시합니다.

② 매매 잔금 대출 사용 시
은행 대출을 이용해 토지를 매수하는 경우, 은행이 등기부를 자체적으로 검토하여 말소되지 않은 근저당권은 잔금 대출 불가 사유가 됩니다.

③ 법무사 또는 전문가 검토
계약서 작성 전, 부동산 전문 법무사나 중개사의 검토를 받는 것이 좋습니다.
경우에 따라서는 임의경매 위험, 근저당 설정의 허위 여부 등을 검토할 수 있습니다.

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5. 실제 사례로 보는 주의점

경기도 A시에서 3억 원에 토지를 매입한 B 씨는, 잔금 지급 후 2개월 만에 해당 토지가 경매에 넘어갔습니다.
그 이유는 잔금일 기준으로 말소되지 않은 선순위 근저당권이 남아 있었기 때문입니다.
매도인은 말소를 약속했지만 이를 이행하지 않았고, 결국 B 씨는 경매 과정에서 손해를 입게 되었습니다.

이처럼, 근저당권은 단순한 서류상의 숫자가 아니라 현실적인 리스크입니다.
매수인이 끝까지 신중하게 확인해야 합니다.

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리스크 관리

토지 계약은 단순히 매도인과의 약속이 아니라, 법적 권리관계 전체를 포함하는 행위입니다.
그중에서도 근저당권은 거래의 성패를 가를 만큼 중요한 요소이며, 특히 선순위 근저당권은 경매 리스크로 직결되기에 반드시 철저히 확인해야 합니다.

정확한 정보와 꼼꼼한 확인만이 나의 재산을 지키는 첫걸음입니다.
앞으로는 토지 계약 전 꼭! 등기부등본부터 확인하시고, 전문가의 도움을 받아 안전하게 거래하세요.