토지 계약 후 용도지역 변경됐을 때 대처법

토지 계약을 마친 후, 건축 허가를 받으려고 준비하는 과정에서 "용도지역이 바뀌었다"는 소식을 듣게 된다면?
이런 상황은 생각보다 자주 발생하며, 경우에 따라 계약 해제, 손해배상, 개발 불가 등 심각한 문제로 이어질 수 있습니다.
이 글에서는 토지 계약 후 용도지역이 변경되었을 때의 리스크와 대처 방법을 법적, 실무적 관점에서 정리해 드립니다.

용도지역 변경됐을 때

---

용도지역이란 무엇인가?

토지는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 용도지역으로 구분되어 있습니다.
이는 토지를 어떻게 이용할 수 있는지 정하는 기준으로, 대표적으로 다음과 같은 구분이 있습니다.

• 도시지역: 주거지역, 상업지역, 공업지역 등
• 관리지역: 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역
• 농림지역, 자연환경보전지역

용도지역이 바뀌면 건축 가능 여부, 건폐율, 용적률, 토지의 가치 등이 크게 변동됩니다.

---

용도지역 변경, 어떤 경우에 일어날까?

• 도시계획 정비 및 재편성
• 국가 또는 지자체 주도의 개발 계획 변경
• 공공시설 확장 또는 산업단지 조성
• 환경 보전 목적의 제한 강화

예: 계획관리지역에서 보전관리지역으로 변경 → 건축 불가
예: 생산녹지에서 제1종 일반주거지역으로 변경 → 개발 가능성 상승

---

계약 후 용도지역 변경 시 문제 유형

1. 건축 불가능해짐
   • 용도지역 변경으로 인해 계획한 건축물(창고, 주택 등)이 허가받지 못함
2. 토지 가치 하락
   • 공시지가 및 실거래가 하락, 매도 시 손실 발생
3. 계약 당시에 고지되지 않음
   • 중개인 또는 매도인이 용도 변경 사실을 숨기거나 인지하지 못한 채 계약 진행한 경우

---

대처법 ① 계약 시점 기준 확인

용도지역 변경은 ‘공고일’을 기준으로 효력이 발생합니다.
→ 계약 체결일이 공고일 이전이라면, 매도인 책임을 주장할 여지 있음

국토부 고시일 또는 지자체 고시문을 통해 변경 시점 확인

---

대처법 ② 계약서에 명시된 내용 확인

계약서에 다음과 같은 문구가 포함되어 있는지 확인해야 합니다.

• "토지이용계획확인서 확인 후 이상 없음"
• "향후 용도지역 변경에 따른 책임은 매수인에게 있음"
• "현재 용도지역 기준으로 건축 가능성 있음"

면책 조항이 있다면 매수인의 책임이 커짐

---

대처법 ③ 중개사 또는 매도인 과실 여부 검토

부동산 중개인이 계약 당시 용도지역 변경을 알고 있었음에도 불구하고 고지하지 않았다면,
→ 「공인중개사법」상 설명의무 위반으로 손해배상 청구 가능
→ 특히 토지이용계획확인서와 토지거래계약신고서 상 내용 불일치 시 책임 인정 가능성↑

---

대처법 ④ 개발 목적이었다면, 계약 해제 가능 여부 검토

「민법」 제580조에 따라 하자가 있는 매매의 경우 계약 해제 또는 손해배상이 가능
→ 매수 목적이 명확히 ‘창고 건축’, ‘상가 개발’ 등으로 명시되어 있고,
→ 변경된 용도지역으로 인해 그것이 불가능해졌다면
→ 계약 무효 또는 해제 소송 가능성도 있음

---

대처법 ⑤ 사전 방지를 위한 팁

1. 계약 전 반드시 최신 토지이용계획확인서 확인
2. 관할 시청 도시계획과에 직접 전화 또는 방문 상담
3. 중개인에게 확인 및 서면화 요청
4. 계약서에 ‘용도지역 변경 시 해제 가능’ 조항 추가 가능

---

토지 계약 후 용도지역이 바뀌었다면, 그 하나만으로도 당신의 계획 전체가 틀어질 수 있습니다.
하지만 법적으로 대처할 수 있는 길은 충분하며, 시기와 계약서 내용, 설명의무 여부에 따라 승산 있는 대응도 가능합니다.
무엇보다 중요한 건, 계약 전부터 꼼꼼히 확인하고 기록을 남기는 것입니다.

토지는 살아있는 자산입니다. 변화에 빠르게 대처하는 지혜가 필요합니다.