부동산 환지, 어렵지 않게 이해하는 용어 총정리

토지개발 또는 도시정비 사업을 이해하다 보면 자주 마주치는 용어 중 하나가 '환지'입니다.  
하지만 '가환지', '감환지', '비환지', '입체환지' 등 다양한 유사 개념들이 있어 헷갈리는 분들이 많습니다.  
이 글에서는 환지와 관련된 주요 용어들을 하나씩 쉽게 정리해 드리겠습니다.

환지란?

환지는 토지구획정리사업, 도시정비사업 등에서 종전의 토지 소유자에게 개발이 완료된 새 토지를 다시 배분하는 행위입니다.  
기존 토지에 대한 소유권이나 권리를 유지하면서, 위치와 지번만 달라지는 방식으로 이루어집니다.  
즉, 권리는 그대로지만, 땅의 위치가 바뀐다고 보면 됩니다.

가환지

가환지는 본환지 전에 임시로 토지를 사용할 수 있도록 허용하는 제도입니다.  
개발사업 중이라도 건축이나 기타 용도를 위해 토지를 이용해야 할 경우,  
임시로 배정받은 땅을 사용할 수 있게 허용합니다.  
단, 이는 등기까지 완료된 ‘소유권’은 아니며, 임시 사용 개념에 가깝습니다.

감환지

감환지는 원래 소유하던 토지 면적보다 줄어든 면적으로 환지를 받는 것을 말합니다.  
이 경우 줄어든 부분에 대해서는 사업시행자가 ‘청산금’을 지급하게 됩니다.  
감환지는 도로 확보, 공공시설 설치 등으로 인해 토지를 줄여 배정할 때 주로 발생합니다.

비환지

비환지는 환지 원칙에 어긋난 방식으로 토지를 배분하는 것을 말합니다.  
예를 들어, 대로변 상가 토지를 주택지로 바꾸는 등,  
원래의 가치나 위치와 너무 다른 토지를 배정하는 경우에 해당합니다.  
다만, 공공 목적상 불가피한 경우에만 예외적으로 허용됩니다.

입체환지

입체환지는 평면적인 개념의 토지 환지에서 더 나아가,  
토지와 건물을 하나의 단위로 보는 입체적 개념입니다.  
특히 도심지 고밀도 개발에서 활용되며,  
토지 위의 권리까지도 함께 정리하여 도시기능을 향상하는 데 초점이 맞춰집니다.

증환지처분

증환지처분은 소유하던 토지보다 넓은 면적을 배정받는 경우입니다.  
이때 증가된 면적에 대해서는 토지 소유자가 ‘추가금(청산금)’을 지급하게 됩니다.  
이 역시 사업의 효율성을 높이기 위해 면적 조정이 필요한 경우에 적용됩니다.

환지예정지와 환지예정면적

- 환지예정지: 환지처분 전, 예정된 위치의 땅을 미리 사용할 수 있게 지정한 토지
- 환지예정면적: 최종 환지 시 배정될 것으로 계획된 토지 면적

이 두 가지는 사업 완료 전 단계에서의 '예정사항'이기 때문에,  
법적으로 확정된 소유권은 아니지만 일정한 사용권이 부여됩니다.

도시개발의 꽃이라 불리는 환지

환지 제도는 도시 개발 및 정비사업에서 필수적인 요소입니다.  
제대로 이해하면, 본인 소유 토지가 향후 어떤 방식으로 변화될지  
예측하고 대응할 수 있습니다.  

이 글에서 소개한 용어들을 바탕으로,  
환지 관련된 공고문이나 행정문서를 좀 더 쉽게 이해하실 수 있을 것입니다.

추후 환지청산금, 환지처분 절차 등에 대해서도 추가적으로 정리해 드릴 예정입니다.  
궁금하신 부분은 댓글로 남겨주세요!