토지 전문가가 절대 투자하지 않는 3가지 지역

부동산 투자 중에서도 ‘토지’는 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 그만큼 위험 요소도 많습니다. 특히 겉보기에는 좋아 보여도, 전문가들은 절대 투자하지 않는 지역들이 존재합니다. 그 이유는 복합적인 규제, 수익성 부족, 미래 가치의 불확실성 때문인데요. 오늘은 토지 전문가들이 투자 시 피하는 3가지 지역 유형을 살펴보며, 땅 투자 시 반드시 고려해야 할 핵심 포인트를 정리해 보겠습니다.

토지 전문가가 절대 투자하지 않는 3가지 지역

1. 접근성이 극히 떨어지는 오지형 임야

표면적으로는 평당 가격이 저렴하고, 주변 자연환경이 뛰어나 보이지만, 도로와의 접근성이 부족한 임야는 대부분 장기적으로도 수익을 내기 어렵습니다.
도로에서 진입하기 위해 사도(사유지 도로)를 지나야 하거나, 아예 진입로가 없는 경우엔 건축 허가가 나오지 않거나, 건물 신축이 현실적으로 불가능한 상황이 생깁니다.

또한, 산지관리법, 임업진흥권 등 각종 개발 제한 규제가 적용되어 있어, 개발이 어렵고 전원주택용 부지로도 적합하지 않은 경우가 많습니다. 실수요자도 접근하지 않기 때문에 매각도 어려워 ‘묶인 자산’이 될 가능성이 높습니다.

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2. 공공시설 예정지 인근의 토지

‘역세권’, ‘신도시 예정지’, ‘도로 개설지 주변’ 같은 공공개발 호재에 기대를 걸고 투자하는 경우가 많지만, 오히려 이러한 곳은 전문가들이 가장 조심하는 지역입니다.
그 이유는 예상과 다르게 개발 계획이 취소되거나 지연되는 경우가 많고, 토지 보상 기준일 이후 매입한 토지는 보상 자체가 불가능하거나 금액이 현저히 낮을 수 있기 때문입니다.

특히, 공공개발이 예정된 지역의 경우, 일정 시점 이후에 들어온 투자자는 개발 제한 구역, 수용 대상, 도로 편입 등으로 피해를 입을 수 있습니다.
겉보기엔 호재지만, 실제론 계획 확정 전까지는 고위험 투자처가 될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

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3. 형질변경이 불가능한 농지나 습지

투자 목적으로 구입한 농지나 습지가 전, 답, 임야 등으로 되어 있어도, 형질변경이 불가능한 지역이라면 활용 가치가 매우 떨어집니다.
농지의 경우 농지법상 자경 요건, 농지취득자격증명, 농업경영계획서 제출 등이 요구되고, 비농업인의 매입 제한이 엄격합니다.

또한, 습지는 개발 시 환경영향평가와 수질보전 조치가 따라붙고, 지반이 약해 건축물 기초 공사비가 급등하며, 심한 경우 건축 허가 자체가 반려되기도 합니다.
이러한 이유로 전문가들은 실사용 또는 분할 매각 가능성이 없는 형질변경 불가 지역은 투자 대상에서 제외합니다.

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철저한 조사가 필요

토지 투자는 '묻지 마 투자'가 가장 위험한 분야입니다.
겉으로 보기에 싸고 넓은 땅이라고 해서 무작정 투자하기보다, 현장 확인, 도면 분석, 관련 법령 파악 등을 선행해야 합니다. 전문가들이 투자하지 않는 지역엔 그만한 이유가 있습니다. 땅은 사는 순간보다 팔리는 순간에 가치가 결정되므로, 반드시 매도 전략까지 염두에 둔 보수적인 투자 접근이 필요합니다.