당신이 몰랐던 부동산

최근 몇 년 사이, 개발 호재가 많은 간척지 매매가 투자자들 사이에서 관심을 받고 있습니다. 바닷가 근처나 강 하구를 매립해 조성된 간척지는 가격이 비교적 저렴하고, 미래 개발 가능성도 있어 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 이런 땅일수록 반드시 지반 강도를 먼저 확인해야 합니다. 지반이 약하면 건물 신축이나 농업 이용 모두 큰 위험을 초래할 수 있기 때문입니다.간척지는 어떤 땅인가?간척지는 바다, 하천, 호수 등을 인공적으로 매립하여 육지로 만든 토지를 말합니다. 주로 염전, 농지, 공업단지 또는 주거지로 개발되지만, 이 땅은 자연 생성된 토지와는 전혀 다른 특성을 지닙니다.주요 특징지하수가 많고 토양이 물러짐염분이 남아 있는 경우가 많아 농업이나 건축에 부적합시간이 지나며 지반이 다져지는 "침하"..

등기를 끝냈는데 땅 밑에서 물이 솟구친다? 지하수 처리 비용은 수천만 원이 오가는 일입니다. 토지 가치 하락을 막고, 추가 공사비를 최소화하려면 지금부터 소개하는 진단‧행정‧공사‧보험‧사후관리 5단계를 순서대로 따라오세요.1. 지하수 문제의 징후와 즉시 점검 리스트1-1. 현장 징후 3가지비가 오지 않아도 땅이 축축하다.파쇄기 작업 중 갑자기 물 흐름이 나타난다.토양 시추 코어에 모래 대신 진흙층이 과다하게 포함된다.1-2. 48시간 내 해야 할 것펌프 질량 외주 점검: 양수량·수위 측정으로 지하수 규모 추정토질 시험 의뢰: 수분 함량·입도 분석으로 지반 안정성 파악관할 지자체 문의: ‘지하수 관정 허가’ 필요 여부 확인2. 행정 절차: 허가·신고로 과태료 막기구분기준 깊이필요 서류처리 기간지하수 개발·..

은행 감정가 올리기 완전정복한 줄 요약 : 같은 땅이라도 준비‧설계에 따라 평가금액이 10 ~ 30 % 달라집니다. 토지 특성 분석부터 서류 패키징, 현장 실사 대응까지 단계별로 정리했습니다.1. 은행 내부 평가 방식부터 파악하라은행은 ① 공시지가, ② 인근 실거래가, ③ 개발 잠재력, ④ 담보권 안전성 네 가지 축으로 감정가를 산정합니다.‘공시지가 × 보정계수’가 기본값이므로 최근 3년 평균 상승률을 제시해 보정계수를 상향 유도합니다.실거래가는 ‘유사 용도 + 최근 6개월’을 우선 반영하니 거래 빈도 높은 필지를 비교 대상으로 선정하세요.2. 가치 상승 요소를 서류로 증명하라2-1. 개발 가능성·인허가 진행 현황도시계획도로 예정선, 지구단위계획 포함 여부를 토지이용계획확인서로 증빙.건축허가 사전검토 회..

부동산 개발을 계획하거나 토지를 매입하려는 분이라면 반드시 알고 있어야 할 것이 바로 개발부담금입니다. 개발부담금은 말 그대로 토지 개발로 인해 생긴 이익의 일부를 환수하는 제도인데, 이것을 모르고 있다가 수천만 원, 심하면 억 단위의 부담을 떠안을 수도 있습니다. 특히 2025년부터는 개정된 산정 방식과 공시지가 반영 기준이 바뀌면서, 더 정확한 계산이 필요해졌습니다.개발부담금이란?개발부담금은 「개발이익 환수에 관한 법률」에 따라, 일정 규모 이상의 개발 사업으로 인해 토지가치가 상승했을 때 발생하는 ‘개발이익’ 중 일정 비율(최대 20~25%)을 정부가 환수하는 제도입니다. 쉽게 말하면, 개발로 인해 생긴 이익의 일부를 세금처럼 내는 것입니다.개발부담금 부과 대상개발부담금은 토지 면적이 990㎡ 이상..

“허가만 떨어지면 바로 착공할 줄 알았는데…” 인‧허가가 제때 나오지 않아 공사비, 금융비용, 분양 일정이 줄줄이 밀리셨나요? 토지 개발 지연은 행정절차 한 끗에서 갈립니다. 지금부터 이의신청 → 행정심판 → 행정소송 → 손해배상까지 단계별 전략을 정리했습니다.1. 왜 개발 인‧허가가 지연될까?용도지역‧용도지구 변경 미반영환경영향평가 보완 요구교통영향평가 부적합문화재 발굴 가능성 통보주민‧이해관계인 민원 폭주원인을 정확히 짚어야 해결 루트가 보입니다. 담당 공무원에게 ‘구두 확인’만으로는 진도가 안 나가니 공문으로 공식 사유를 받아 두세요. 이는 추후 소송의 핵심 증거가 됩니다.2. 1차 대응: 행정절차 내에서 해결하기2-1. 이의신청행정기관 결정 통지일로부터 30일 이내부족 서류를 보완하면서 ‘합리적 ..

토지 계약 전 꼭 확인해야 하는 등기부등본 항목부동산 중에서도 ‘토지’를 계약할 때는 반드시 꼼꼼히 따져봐야 할 서류가 있습니다.그중 가장 중요한 것이 바로 ‘등기부등본’입니다.처음 거래를 접하는 분들은 등기부등본을 단순히 소유자 확인 용도로만 생각하지만,사실은 투자 실패를 막는 가장 강력한 방패이기도 합니다.단순히 한 줄 넘기듯 보면 안 되고, ‘이 토지가 안전한 거래 대상인지’ 판단하는 기준으로 삼아야 합니다.오늘은 실제 현장에서 자주 발생하는 문제 사례를 바탕으로,토지 계약 전 등기부등본에서 꼭 확인해야 할 핵심 항목들을 살펴보겠습니다.① 표제부: ‘토지의 기본 정보’를 빠짐없이 확인하라등기부등본의 첫 번째 항목인 표제부에는토지의 지번, 지목, 면적, 용도지역 등의 정보가 담겨 있습니다.여기서 ‘지..

“땅은 그대로인데 주인이 바뀌었다?” 전자등기 시대, 명의도용은 남의 일만이 아닙니다. 실제 피해 사례와 예방, 대응법을 한눈에 정리했습니다.1. 명의도용 사기는 어떻게 이뤄질까?토지 명의도용은 등기부 상 소유자를 허위로 변경해 실제 소유자의 재산권을 박탈하는 범죄입니다. 최근엔 ▲전자등기 위임장 위조 ▲인감증명서 탈취 ▲직원·가족 사칭 등 방법이 지능화되고 있습니다. 계약서 한 장, 도장 한 번이면 수억 원대 토지가 순식간에 넘어가니 “일단 등기 끝났으니 안심”이라는 생각이 가장 위험합니다.1-1. 전자등기 위임장의 허점위임장에는 공인인증 또는 공동인증서가 첨부되지만, PC 해킹이나 피싱으로 쉽게 탈취됩니다. 서명이 아닌 인증서 비밀번호가 곧 ‘도장’이 되는 셈이죠.1-2. 도장·신분증·인감증명서 삼종..

그린벨트 토지, 투자해도 괜찮을까?부동산 투자를 고민할 때, 종종 ‘개발제한구역(그린벨트)’이라는 단어를 접하게 됩니다. 가격이 주변보다 저렴하고, 언젠가 풀릴지도 모른다는 기대감으로 관심을 가지게 되죠. 하지만 이 땅, 과연 투자해도 괜찮은 걸까요?그린벨트는 말 그대로 도시의 무분별한 확장을 막기 위해 지정된 녹지입니다. 도시 주변의 난개발을 방지하고, 자연환경을 보존하기 위한 정책적 수단이죠. 정부가 ‘여긴 개발하면 안 돼’라고 못 박아 둔 구역이기 때문에, 당연히 건축행위나 용도 변경에는 제한이 많습니다.그렇다면 왜 이런 땅을 사려는 사람이 있을까요? 바로 ‘해제 가능성’ 때문입니다. 그린벨트로 묶여 있어 당장은 활용 가치가 없지만, 향후 해제가 된다면 토지 가격이 급등할 수 있기 때문입니다. 과거..

토지 임대차 계약 전에 꼭 알아야 할 협상 기술과 체크리스트1. 왜 지금 ‘지대 협상’이 중요한가?부동산 경기 변동과 공시지가 조정이 겹치면 토지 임대료는 들쭉날쭉합니다. 계약을 한 번 잘못 맺으면 매년 수백만 원이 추가로 빠져나가죠. 반대로, 첫 협상만 성공하면 같은 땅에서도 지출을 10년 넘게 줄일 수 있습니다.2. 토지 사용료가 결정되는 공식공시지가 × 적용 요율주변 시세(비교 임대료)활용 목적(창고·주차장·건축 예정 등)세 항목이 교차하는 지점을 ‘합리 가격’이라 부릅니다. 먼저 시장 가격대를 파악해야 근거 있는 제시가 가능합니다.3. 협상 준비 3단계데이터 수집: 국토부 실거래가, 관할 지자체 홈페이지, 인근 중개사 물건을 모아 표로 정리합니다.BATNA 설정: 대안 부지를 최소 2곳 확보해 둡..

토지 투자란? 토지 투자는 부동산 투자 중에서도 특히 매력적인 분야로, 장기적인 수익을 기대할 수 있는 방법입니다. 하지만 성공적인 토지 투자를 위해서는 여러 가지 요소를 고려해야 합니다. 그 중에서도 가장 중요한 요소 중 하나가 바로 '용도지역'입니다. 용도지역은 토지의 사용 목적을 규정하는 법적 기준으로, 이 기준에 따라 토지의 가치와 활용 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.용도지역의 중요성 용도지역은 토지의 용도와 관련된 가장 상위 개념으로, 특정 지역 내에서 어떤 용도로 사용할 수 있는지를 명확히 규정합니다. 예를 들어, 주거지역, 상업지역, 공업지역 등으로 나뉘며, 각 용도에 따라 건축물의 높이, 용적률, 건축 가능 여부 등이 달라집니다. 따라서 투자자는 용도지역을 정확히 이해하고, 해당 지역의..