지목이 ‘전’인 땅, 왜 건축이 안 되는 걸까? – 싸게 샀다가 후회한 사례

땅을 싸게 샀는데 건축이 안 된다고요?  
생각보다 많은 분들이 지목’이 무엇인지 모르고 토지를 계약합니다.  

특히 ‘전(田)’이라는 지목은 건축이 가능한 땅처럼 보이지만,  
알고 보면 **절대 그대로는 건축할 수 없는 땅**입니다.

오늘은 제가 과거에 실제 상담했던 한 사례를 통해,  
‘지목: 전’의 위험성과 건축 관련 허가 절차에 대해 이야기해보려 합니다.

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사례: 개발 기대에 부풀었던 B 씨의 이야기

B씨는 경기도 외곽의 지목이 '전'으로 된 토지 250평을 2억 원에 매수했습니다.  
광고 문구는 “전원주택지 최적지! 도로 접함!”이었고,  
토지 모양도 나쁘지 않았습니다.  

그런데 막상 집을 짓기 위해 건축허가를 신청하자,  
시청에서 반려 통보가 왔습니다.  
“해당 토지는 지목이 전이므로, 먼저 농지전용허가를 득해야 한다”는 내용이었습니다.  
즉, 지목 변경 절차 없이 건축 불가였던 것이죠.

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‘전’이라는 지목, 무엇인가?

‘전’은 경작 목적의 밭을 의미합니다.  
즉, 농지법의 규제를 받는 땅으로 분류되며,  
아무리 땅 모양이 좋고 도로에 접해 있더라도  
건축을 하려면 반드시 농지전용허가 → 지목 변경이 필요합니다.

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지목만 보고 덜컥 사면 생기는 문제

- 건축허가 불가 → 전용 승인 없이 불법 건축 시 행정처분
- 농지전용 부담금 발생 (평당 수십만 원 수준)  
- 지자체마다 허가기준 상이 → 허가 안 나오는 지역도 존재   
- 토지 사용계획 전면 재조정 → 시간, 비용 손실

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어떻게 확인하고 준비해야 할까?

1. 지적도 및 토지이용계획확인원 열람  
   → 지목, 용도지역, 농지 여부 필수 확인

2. 해당 시군구청 농지과(또는 농지전용 담당부서)에 사전 문의  
   → 실제 농지전용허가 가능성 체크

3. 기획부동산 광고 또는 전원주택지 분양 광고 주의
   → “건축 가능”이라는 말만 믿고 계약하면 안 됨

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땅의기술자가 전하는 핵심 조언

지목은 등기부보다 먼저 봐야 할 정보입니다.  
특히 전, 답, 임야는 그 자체로는 건축이 안 되는 지목입니다.  
“땅이 좋다”는 말은, 건축과 법적 용도 기준까지 따졌을 때만 유효합니다.

한눈에 싸고 넓어 보이는 땅이라도,  
건축 가능 여부, 지목, 전용 절차까지 확인한 후에만 투자를 고려해야 합니다.

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토지는 단순한 평수가 아니라 법적 허가를 받아야 움직이는 자산입니다.  
지목 하나 때문에 1년 넘게 묶이거나,  
처음부터 건축이 불가능한 땅을 사서 낭패 보는 분들을 저는 정말 많이 봤습니다.

‘전’이라는 두 글자.  
그 안에 담긴 규제와 절차를 알지 못한다면,  
그 땅은 당신의 미래가 아니라, 계속 경작만 가능한 밭일지도 모릅니다.

– 땅의기술자 -