현황도로 vs 지적도 도로 – 도로 접한 땅인데 통행이 안 된다?

“이 땅은 도로에 접해 있으니까 건축 가능해요.”  

이 한마디만 듣고 부동산을 계약했다가,  
정작 건축 허가가 나오지 않아 발이 묶인 사례는 생각보다 많습니다.  
겉보기엔 도로가 분명히 있는데, 법적으로는 도로가 아닌 경우가 있기 때문입니다.

오늘은 제가 직접 임장 중에 겪은 실전 사례를 바탕으로  
현황도로’와 지적도 도로’의 차이,  
그리고 통행권 분쟁에 대해 이야기해 보겠습니다.

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사례: 도로 접한 줄 알았던 C씨의 맹지

C 씨는 지적도와 네이버 지도를 보고  
한 지방의 임야를 1억 5천만 원에 매수했습니다.  
매도인도 “도로 접해 있어 건축에 문제없다”라고 설명했죠.

그런데 막상 건축허가를 신청하자,  
관할 시청에서 접도 조건 미충족으로 불허 통보가 나왔습니다.  
조사해 보니, 해당 도로는 실제로 차량이 다니고는 있었지만,  
지적도상 도로로 등록되지 않은 사도(私人道路)였습니다.

게다가 그 도로의 소유자는 인근 주민 명의였고,  
C 씨에게는 통행권이 명확히 설정되지 않은 상태였습니다.

결국 C씨는 통행권 설정을 위한 협의 또는 소송 절차에 들어가야 했고,  
추가로 건축 허가까지 수개월 이상 지연됐습니다.

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‘현황도로’와 ‘지적도 도로’의 차이

| 구분 | 설명 |
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| 현황도로 | 실제로 차량이 다니는 도로. 포장된 길일 수도 있음 |
| 지적도 도로 | 지적도상에 ‘도로’로 표시된 법적 도로. 법적 효력 있음 |

→ 건축 허가나 토지 개발은 반드시 '지적도 도로' 기준으로 판단됩니다.  
아무리 도로처럼 보이고 사람들이 다녀도,  
지적도에 등록되어 있지 않으면 ‘맹지’로 간주될 수 있습니다.

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현황도로만 믿고 계약하면 생기는 문제

- 건축 허가 불가
- 통행권 분쟁 발생 (사도 소유자와의 갈등)
- 사도 사용료 또는 통행권 설정비 요구
- 사도 폐쇄 시 완전한 맹지화
- 법적 분쟁 시 수년 소요

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해결 방법

1. 지적도, 토지이용계획확인원 열람
   → 도로의 법적 등록 여부 확인  
2. 토지대장 및 도로 소유자 확인
   → 사도인지, 공유지인지 확인  
3. 통행권 설정 여부 확인 (등기부)  
   → 통행권이 없으면 사용 제한 발생 가능  
4. 현장 임장 및 영상 촬영 기록
   → 향후 분쟁 대비 자료 확보

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땅의 기술자가 전하는 조언

도로가 보인다고, 그게 '건축 가능한 도로'는 아닙니다.  
특히 지적도에 표시되지 않은 도로는,  
언제든지 소유자의 의사에 따라 차단되거나 폐쇄될 수 있는 위험 요소입니다.

현황도로 = 건축 OK”는 절대 아닙니다.
계약 전 반드시 지적도, 도로 소유관계, 통행권 여부를 확인하세요.  
그 한 장의 지도, 그 한 줄의 등기 문구가 당신의 수천만 원을 지켜줄 수 있습니다.

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땅의 기술자