📌 농지 전용의 실제 사례 분석 – 허가 과정부터 유의점까지
🏞️ 본문 내용
농지를 전용한다는 것은 농지법상 농업 목적 외 다른 용도로 변경하여 사용하는 것을 의미합니다.
즉, 논이나 밭을 창고, 공장, 주택, 주차장 등의 비농업적 시설로 전환하는 것을 말합니다.
많은 토지 소유자들이 “농지를 사서 개발하고 싶다”라고 생각하지만,
농지 전용은 법적 절차, 사전 검토, 지자체 허가가 필수이며, 이를 무시할 경우 강제 복구 명령 및 벌금이 부과됩니다.
이번 글에서는 실제 농지 전용 사례를 통해, 어떤 절차가 필요한지, 어떤 사례가 허가를 받았고 어떤 사례가 반려되었는지를 자세히 분석해 보겠습니다.
✅ 농지 전용 허가의 기본 개요
농지 전용이란?
『농지법 제34조』에 따르면, 농지를 농업 외의 용도로 사용하려면 농지 전용 허가 또는 신고가 필요합니다.
- 전용허가 대상: 보전농지(농업진흥지역 포함)
- 전용신고 대상: 계획관리지역 등 일부 비보전농지
이때 ‘보전’ 농지일수록 전용이 어렵고, 진흥지역 외 농지는 비교적 유연하게 판단됩니다.
🔍 실제 사례 ① – 계획관리지역 내 단독주택 부지 전용
- 위치: 경기도 양평군 A면
- 기존 용도: 밭(전), 면적 약 350㎡
- 용도 변경: 단독주택 건축 (1가구용 주택)
절차
- 토지이용계획 확인 → 계획관리지역 확인
- 농지 전용 허가 신청 → 해당 군청 농정과 제출
- 건축허가 연계 심의 → 건축과 협의
- 조건부 전용 허가 승인
✅ 결과: 허가 완료 후 건축 착공, 단 주택 외 건축물 불허 / 우수 유출 방지 시설 조건 부과
💬 해설: 계획관리지역은 농지 전용 가능성이 높은 지역이며, 전용 신청과 함께 건축계획서도 제출하면 효율적
🔍 실제 사례 ② – 농업진흥지역 내 창고 설치 목적 전용 반려
- 위치: 충북 진천군 B읍
- 기존 용도: 논(답), 면적 약 500㎡
- 전용 목적: 자재 창고 설치
절차
- 농업진흥지역 확인 → 보전산지 포함
- 신청서류 접수 후 현장 실사
- 농지법상 불가 판단 → 반려 통보
❌ 결과 : 전용 불허 / 사유: 보전농지로서 농업 외 사용 목적이 부적절
💬 해설 : 농업진흥지역 내 농지는 전용이 매우 어렵고, 불가피한 공익 목적 외에는 사실상 불허
🔍 실제 사례 ③ – 주말농장 겸용 농막 설치 후 무단 전용 판정
- 위치 : 전남 해남군 C리
- 용도 변경 행위 : 농막 설치 + 정원 조성 + 파고라 및 벤치 등
- 허가 절차 없이 진행
❌ 결과 : 불법 농지 전용 판정 → 복구 명령 + 과태료 부과 (약 300만 원)
💬 해설 : 소규모 시설이라도 농업 목적 외 사용이 명백하면 허가 대상 / 소유자 본인이 영농 목적이라 주장해도 심의 결과에 따라 ‘전용’ 판정 가능
🧾 농지 전용 절차 정리
| 1단계 | 토지이용계획 확인 (농업진흥지역 여부 등) |
| 2단계 | 농지전용허가 신청서 작성 및 제출 |
| 3단계 | 관계 부서 협의 및 현장 실사 |
| 4단계 | 조건부 허가 or 불허 통보 |
| 5단계 | 허가 후 사용 계획에 따라 착공 or 복구 의무 |
※ 농지의 전용 목적이 ‘공익 목적’ 또는 ‘농업 기반 강화’ 일 경우 가산점 부여 가능
⚠️ 유의할 점
- 사후 전용은 위법 : 사용 후 신고하는 행위는 불법입니다. 반드시 사전 신청 필요
- 허가 면적 제한 존재 : 지역마다 최소/최대 전용 가능 면적이 상이
- 무허가 전용은 원상복구 명령 : 법적 조치로 복구 + 과태료 (최대 수천만 원)
✅ 결론
농지를 전용하는 것은 단순한 토지 이용 변경이 아니라, 법적 허가를 요하는 행위입니다.
특히 농업진흥지역 내 전용은 매우 제한적이며, 지역에 따라 허가 가능성, 기간, 조건이 다르므로 전문가와 상담이 필수입니다.
실제 사례를 보면, 전용이 가능한 지역임에도 서류 미비, 목적 불명확, 관리 미흡으로 반려되는 경우가 많습니다.
따라서 농지 전용을 고려하고 있다면,
- 토지의 용도지역과 진흥구역 여부 확인
- 목적에 부합하는 계획 수립
- 충분한 서류 준비
- 관할 지자체와 사전 협의
이 4단계를 충실히 따라야 합니다.
성공적인 농지 활용의 출발점은 ‘정확한 절차 이행’이라는 점을 반드시 기억하시기 바랍니다.