당신이 몰랐던 부동산

최근 들어 공인중개사 없이 토지 거래를 직접 진행하려는 분들이 늘고 있습니다. 거래 수수료를 줄이기 위해서거나, 가족 간 또는 지인 간 거래이기 때문에 굳이 중개인을 끼지 않아도 된다고 생각하는 경우가 많습니다.하지만 토지 거래는 주택이나 차량 거래보다 훨씬 복잡하고, 서류나 절차도 까다롭습니다. 작은 실수가 수천만 원의 손해로 이어질 수 있는 만큼, 공인중개사 없이 토지를 직접 거래할 경우 반드시 알아야 할 핵심 주의사항을 꼭 숙지해야 합니다.이 글에서는 실제 거래 현장에서 자주 발생하는 사례를 중심으로 토지 직거래 시 주의할 점 5가지를 정리했습니다.1. 토지의 지목·용도지역·이용제한 확인토지는 지목과 용도지역에 따라 활용 가능성이 완전히 달라집니다. 예를 들어 지목이 ‘전’(밭)이라 해도 보전관리지..

토지 거래는 금액 단위가 크기 때문에, 중개 수수료 또한 적지 않은 비용으로 다가옵니다. 법으로 정해진 중개 보수의 상한선은 있지만, 실제 거래 현장에서는 협상을 통해 수수료를 줄일 수 있는 여지가 충분히 존재합니다.특히 부동산 중개사가 수수료 조정을 여유 있게 받아들일 수 있는 환경이나 상황을 파악하면, 최대 50%까지 절약하는 것도 가능합니다.이번 글에서는 토지 중개 수수료를 협상으로 줄이는 현실적인 방법 5가지를 소개합니다.1. 법정 수수료 구조 정확히 이해하기협상을 하려면 먼저 구조부터 알아야 합니다. 중개 보수는 각 시·도 조례에 따라 정해진 상한 요율을 기준으로, 거래 금액 구간에 따라 달라집니다.EX : 토지 매매 시: 0.9% 이내라는 표현이 협상의 여지를 의미합니다. 부동산은 상한선까지 ..

동탄2신도시 확장, 인근 토지 가격은 어디까지 오를까?경기도 화성시를 대표하는 택지개발지구, 동탄2신도시가 새로운 국면을 맞고 있습니다.기존 동탄 1·2 신도시를 넘어서 동탄3, 동탄4 등 외연 확장 가능성이 언급되며, 주변 지역 토지 가격에 새로운 바람이 불고 있는 것이죠.특히 동탄2신도시의 생활 인프라, 교통망 확장, 인구 유입 등은 이 일대 부동산 시장에 꾸준한 자극을 주고 있습니다.그렇다면 지금 시점에서 동탄2신도시 주변의 토지 가격 전망은 어떤 흐름을 보이고 있을까요?1. 동탄2신도시 확장은 현실인가?화성시와 국토교통부는 동탄 2 신도시의 생활권 확장 및 교통망 개선을 꾸준히 추진해왔습니다.대표적인 예로는 다음과 같은 요소들이 있습니다:GTX-A 노선 개통 예정(2025년 예상)제2외곽순환도로(..

도로 확장 예정지 주변 토지 분석최근 부동산 시장에서는 도로 확장 소식이 들릴 때마다 해당 구간 인근 토지가 주목받습니다. 특히 “국지도 확장”, “왕복 4차선으로 변경 예정”과 같은 공공 인프라 사업은 단기적인 호재로 작용할 뿐만 아니라 장기적인 도시 계획의 일환으로 토지 가치에 직접적인 영향을 줍니다. 오늘은 도로 확장 예정지 주변 토지를 분석해 보고, 어떤 점을 주의해야 하는지, 투자 가치가 있는지 구체적으로 살펴보겠습니다. 1. 도로 확장 예정지의 정보는 어디서 얻을까?가장 정확한 정보는 해당 시군구의 도시계획과 또는 국토교통부의 도로정비계획에서 확인할 수 있습니다. 또한 각 지자체 홈페이지의 고시·공고란이나 **지적도 기반 서비스(예: 브이월드, 토지이음)**에서 확인 가능합니다. 단순히 "공인..

최근 몇 년 동안 경기도 화성시는 수도권 남부 지역에서 가장 주목받는 토지 투자지 중 하나였습니다. 동탄, 봉담, 향남, 송산 등 주요 개발 지역이 차례로 부상하면서 ‘화성은 이미 올랐다’는 인식도 생겼지만, 여전히 투자 유효성에 대해 묻는 분들이 많습니다."이제 너무 오른 거 아니에요?""지금 들어가도 수익이 날까요?"이 글에서는 2025년 현재 기준으로 화성시 인근 토지 투자에 대해 객관적이고 실질적인 분석을 제공드리겠습니다. 왜 화성시였나? – 10년간의 변화화성시는 면적이 광범위한 데다, 도시와 농촌이 혼재되어 있는 구조입니다. 그러나 지난 10년간은 단순한 농촌 이미지에서 벗어나 자족 도시, 스마트시티, 산업 중심지로의 성장을 이어왔습니다.동탄 신도시 1·2단계 개발GTX-A 노선, SRT 등 ..

부동산 거래는 언제나 신중해야 하지만, 특히 '지적 정리 안 된 땅'을 거래할 때는 더욱 각별한 주의가 필요합니다. 지적 정리란 토지의 위치, 면적, 경계, 소유자 등 토지에 관한 정보를 지적공부에 등록하고 관리하는 것을 의미합니다. 만약 이러한 지적 정리가 제대로 되어 있지 않다면, 매매 후 예상치 못한 분쟁이나 재산상의 손해를 입을 수 있습니다. 이 글에서는 지적 정리 안 된 땅을 거래할 때 발생할 수 있는 문제점과 이를 예방하기 위한 실질적인 주의사항을 자세히 다루겠습니다.1. 지적 정리 안 된 땅이란 무엇인가?지적 정리 안 된 땅은 크게 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다. 첫째는 지적공부에 등록되지 않은 '미등록 토지'입니다. 이는 주로 과거 일제강점기나 한국전쟁 등으로 인해 토지 소유 관계가 ..

화성시 산림 토지, 개발 가능한가? 가능성과 한계 분석최근 몇 년 사이, 수도권 인근 토지 가격이 크게 오르면서 상대적으로 저렴한 산림지역 토지에 대한 관심도 함께 높아지고 있습니다. 그중에서도 경기도 화성시의 산림 토지는 넓은 면적과 다양한 지형, 서울 접근성 덕분에 여러 투자자들의 문의가 이어지고 있습니다.하지만 산림 토지 = 개발 가능한 땅이라는 단순한 공식은 성립하지 않습니다. 산림 토지는 일반 토지보다 훨씬 복잡한 규제와 용도 제한이 존재하기 때문입니다. 이 글에서는 화성시 산림 토지의 개발 가능성과 그 한계에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다. 화성시 산림 토지란?화성시에는 산지와 임야가 많은 지역이 포함되어 있으며, 장안면, 매송면, 팔탄면 등의 일부 지역에서는 산림 토지(임야)가 상당 비율을 ..

토지 지분 매매는 단독 소유가 아닌 여러 사람이 한 필지의 토지를 공동으로 소유하고 있는 경우, 그중 일부 지분만을 사고파는 거래를 의미합니다. 이는 투자 기회가 될 수도 있지만, 복잡한 법률 관계와 이해관계로 인해 분쟁이 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 지분 매매를 고려하고 있다면, 분쟁을 최소화하고 성공적인 거래를 위한 철저한 준비와 지식이 필수적입니다.1. 매매 전, 철저한 정보 확인은 필수가장 먼저 할 일은 해당 토지의 등기부등본을 통해 정확한 지분 현황과 권리 관계를 파악하는 것입니다. 어떤 지분권자들이 있는지, 각자의 지분이 얼마인지, 그리고 해당 토지에 설정된 근저당권이나 가압류 등 제한 물건은 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획확인원을 통해 토지의 용도지역, 지구, 구역 ..

농지를 보유하고 있다면 한 번쯤 들어봤을 ‘농지처분명령제도’.정부가 농지를 ‘투기 목적’이 아닌 ‘직접 경작’의 용도로만 허용하면서 만들어진 제도입니다. 그런데 농지 중에는 1996년 이전에 취득한 경우도 많습니다. 그렇다면 이처럼 오래전에 취득한 농지라면, 자경을 하지 않아도 처분 명령 대상에서 제외될 수 있을까요? 오늘은 이 질문에 대해 조금 더 명확히 짚어보겠습니다. 농지처분명령제도란?농지처분명령제도는 「농지법」 제10조에 근거하여, 농지를 8년 이상 자경하지 않았을 경우 행정청이 해당 농지를 처분하라고 명령할 수 있는 제도입니다. 만약 이 처분명령을 이행하지 않으면 이행강제금 부과, 또는 공매 등의 조치가 따를 수 있습니다.이 제도의 목적은 명확합니다. 농지는 직접 농사를 짓는 사람만 소유할 수 ..

토지 계약은 일반 주택 매매와 달리 더욱 복잡하고 까다로운 절차를 포함합니다. 단순히 땅을 사는 행위를 넘어, 미래의 개발 가능성, 법적 제한, 현황과의 일치 여부 등 다양한 요소를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 특히 토지 매매 계약서는 매도인과 매수인의 권리와 의무를 명확히 하고 분쟁 발생 시 기준이 되는 가장 중요한 문서이므로, 핵심 조항들을 정확히 이해하고 작성해야 합니다. 잘못된 계약서 작성은 돌이킬 수 없는 손실로 이어질 수 있습니다. 이 글에서는 토지 계약서 작성 시 반드시 확인하고 명확히 해야 할 핵심 조항들을 부동산 전문가의 시각에서 꼼꼼하게 짚어드리겠습니다.왜 토지 계약서 작성은 더욱 신중해야 할까?아파트나 주택은 표준화된 계약서 양식이 비교적 잘 마련되어 있고, 현황과 등기부등본의 일치 여부..