임차보증금 인수 책임 대항력 있는 세입자라면 주의해야 할 점

부동산 거래에서 매수자가 놓치기 쉬운 부분 중 하나가 바로 ‘대항력 있는 임차인’의 존재입니다. 특히 주택이나 상가에 세입자가 살고 있는 상태에서 부동산을 매수하는 경우, 단순히 소유권 이전만으로 끝나는 것이 아니라 기존 임차인의 보증금을 ‘인수’하게 될 수도 있습니다. 그 핵심은 바로 ‘대항력’에 있습니다.

대항력이란 무엇인가?

대항력은 쉽게 말해, 임차인이 제3자에게도 본인의 임차권을 주장할 수 있는 권리를 의미합니다. 예를 들어, 집주인이 바뀌더라도 임차인이 계속 거주할 수 있고, 계약 조건에 따라 보증금을 반환받을 수 있는 권리입니다. 이를 위해서는 다음 두 가지 요건이 충족되어야 합니다.

1. 주민등록을 마친 점유
   임차인이 해당 주택에 실제로 거주하면서 주민등록을 이전한 상태여야 합니다.
2. 임대차계약서에 확정일자 부여
   계약서를 가지고 동사무소나 법원 등에서 확정일자를 받아야 우선변제권도 함께 확보할 수 있습니다.

이러한 요건이 갖춰진 임차인은 ‘대항력’을 지닌 것으로 간주되며, 이 경우 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

보증금 인수는 언제 발생하나?

부동산 매수 시, 대항력 있는 임차인이 거주 중이라면 매수인은 기존 임대인의 권리·의무를 포괄적으로 승계하게 됩니다. 즉, 전 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 보증금을 새 집주인, 즉 매수인이 물어줘야 하는 상황이 발생합니다.

예를 들어 다음과 같은 경우를 살펴보겠습니다.

김씨는 A아파트를 2억 원에 매수했는데, 확인해보니 세입자 박씨가 거주 중이었고, 5,000만 원의 보증금을 걸고 1년 전부터 임대차계약을 체결한 상태였습니다. 박씨는 주민등록도 이전했고, 확정일자도 받아놓은 상황이었습니다. 이 경우, 김씨는 박씨가 이사 나갈 때 5,000만 원을 돌려줘야 하는 의무가 생긴 것입니다.

이러한 상황은 실거래가보다 낮은 가격으로 부동산을 매수하는 경우에는 큰 리스크가 될 수 있습니다. 보증금을 인수하면서 실제 매입가가 더 높아지는 결과가 되기 때문입니다.

확인해야 할 사항

매매 전에 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 임차인의 주민등록 전입일자와 점유 여부
• 확정일자 유무
• 등기부등본 상의 말소기준권리보다 임차인의 권리가 앞서는지 여부
• 매매계약서에 보증금 인수 여부에 대한 명시

특히 등기부등본만 보고는 임차인의 대항력 유무를 정확히 알 수 없습니다. 실제 거주 여부나 주민등록 상태는 현장 확인과 임대차계약서 열람 등을 통해 파악해야 합니다.

매수인의 대응 방법

1. 보증금 공제 후 매매가 조정
   대항력 있는 임차인의 보증금을 매매가에서 공제하고 계약하는 것이 일반적입니다.
2. 임차인의 퇴거 조건으로 계약 진행
   잔금일 이전에 임차인이 퇴거하도록 조건을 걸고 매매를 진행할 수 있습니다.
3. 보증금 인수 명시 후 인수
   계약서에 보증금을 인수하는 것으로 명시하고 명확한 정산 방식(예: 공제)을 적어둬야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

마무리 조언

대항력 있는 임차인은 부동산 거래에서 자칫하면 큰 손실로 이어질 수 있는 핵심 변수입니다. 겉으로는 문제가 없어 보이지만, 실제로는 수천만 원의 보증금을 인수해야 할 수도 있기 때문입니다. 따라서 매수인은 사전에 임차인 정보를 철저히 확인하고, 계약서에 관련 내용을 구체적으로 명시하는 것이 중요합니다. 전문가와 함께 거래 절차를 꼼꼼히 검토하는 것도 좋은 방법입니다.